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天津停车场：“立交桥下”的生意
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来源：华人创业网 责任编辑：朱小丽 发布时间：2008-10-18
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城管走了我就来。胡永康可不是小摊贩，在天津，“家资百万”的他大小也算得上个“老板”，不过，他并不喜欢“企业家”这个称谓，因为在他看来，“企业家”应该是“术业有专攻”，而他这样的“小老板”属于“什么赚钱干什么”。
如今，他看中的“生意”之所以跟城管扯上了“瓜葛”，是因为他要做的是“立交桥下”的生意——停车场。原本在天津，立交桥下很多都曾被开发成商贸市场，但协办奥运的“清理”，让这些“场子”都空闲了下来，现在，奥运结束，开发立交桥下的停车场成为一种新可能。
后奥运 “机会”
“政府确实在考虑，以后城市立交桥下空间如何利用。”日前，天津市市政管理委员的一位人士告诉记者，记者了解到，天津目前立交桥下空间的管理，主要由市政管委负责，“但有一个原则，是既不影响市容，又方便群众生活，同时还有一定的收益。”这位人士向记者解释。
胡永康有确切的消息，很多城市中心区立交桥下的空间将被用作停车场。他告诉记者，在奥运之前，天津市由于历史上市政管理比较松散，因此很多立交桥下的空间被逐步用于商贸市场的经营，最初还有政府出手干预，但后来，由于情况愈来愈普遍，政府也不得不认定其为“既成事实”。 f992.com 华人创业网
与此同时，政府逐步开始向这些商贸市场征收管理费、占地费等一系列费用，实为变相的“租金”，在城市核心地段的立交桥下，一个5平方米左右的铺面，月租金最高时一度已经达到4000元左右。
前述市政管委的人士告诉记者，这些立交桥下的商贸市场固然给所在地的基层政府（如街道）带来了收益，但却对市容甚至交通、社会安全造成了一系列的影响，随着奥运会的临近，作为协办城市的天津，开始清理这些立交桥下的商贸市场。
“空了3个月左右。”胡永康向记者回忆说：“奥运开始前三个月，整个立交桥下面的就空了，什么都没有，经常有小孩子在里面踢球，我看着就琢磨，以后这些空间怎么能用一用，开发出来赚点钱。”他说。
三个月后，奥运结束，他开始将自己的三个月前的设想实施，他现在相中的是和平区的几座立交桥下，他正试着和市政管委以及所在地的街道接触，现在看来还比较顺利，好在他是天津人，自己的叔叔大爷分布在天津的各个基层政府，能为他提供各种各样的帮助，显然，这个精明的“小老板”，不愿意放过这个奥运之后的投资机会。
殊途同归
对于胡永康而言，投资停车位并不陌生，他早尝过这样的甜头。早年间，他曾经一次买下了4个他所居住的“画苑小区”的车位使用权，那已经是12年前，那个住宅区是天津最早的商品房社区，居住着当时天津的“精英人群”。 华人创业网 www.f992.com
天津戴德梁行研究部主任郭志康告诉记者，天津早期的商品房通常车位配给不足，经常是有3~4套房产才能拥有一个车位，因此，在私家车发展的初期，拥有个人车辆的家庭很少，车位的稀缺性还没有体现出来，但等到私家车普及之后，车位的稀缺带来的投资价值，一下就显现了出来。
“最早的时候，我的一个地下车位的租金，向外出租也就100多元/月，但是现在，向外租500元/月基本没有问题，虽然画苑小区是较早的商品房社区，但如今，业主也是比较多的精英人群，所以，较少的地下车位，租金还是要涨。”胡永康告诉记者。
记者了解到，在天津较为高档的社区内，车位50年的使用权价格一次性买断，在3~5万元不等。对于胡永康这样的人来说，这样的价钱并不算高，他曾算过一笔账，如果他买下十个这样的车位，支出需要50多万元，但十个车位每年可以给他带来的租金收入为6万元，不到十年，即可收回投资的初始成本，而购买的车位使用权，通常在50年左右，剩余的将近40年时间，将形成纯收益。
然而，后来的他却很难在天津的其他社区买到条件类似的车位，“天津的规矩一般是本小区的业主才可以买，后来物权法出台了，车位也就不让卖了。”胡永康告诉记者。
正因如此，他的投资计划在这一次之前一直没有付诸实施。郭志康告诉记者，实际上从收益率的计算上，由于是社会停车场，立交桥下的收费标准通常高于社区停车位，但回报模式、周期计算等，都与社区的停车位类似，无非是初始投资额较大而已。 www.f992.com 华人创业网
擦边球投资方式
“我没想开停车场，我也没那个专业知识和能力。”胡永康戏称自己最大的优点是有自知之明，“这个生意上我只想当个二道贩子，让专业的停车场公司从我这里租场地就是了。”他说。
天津市市政管委的人士告诉记者，立交桥下的土地，属于城市基础设施用地，其使用权只能归政府所有，不可能进行转让，通常情况下，主管部门会委托相关或者下属将其出租用于经营，产生的收益归政府所有，他坦言，这样的做法，实际上属于擦边球，属于“法律不禁止，也没有规定”的行为。
胡永康看中的，正是这个擦边球的机会。他告诉记者，他要操作的模式其实很简单，就是抢在那些专业泊车公司之前，把立交桥下的场地租到自己手里，然后，等待或寻找那些有意经营这些立交桥下空间的企业，再把手中的控制的场地转租出去。
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